Humidité ascensionnelle : assurance, vice caché et location en Belgique

L'assurance habitation couvre-t-elle l'humidité ascensionnelle ?

En général, non. La garantie « dégâts des eaux » d'une assurance habitation vise un événement soudain : une conduite qui éclate, une machine à laver qui fuit, une infiltration par la toiture lors d'une tempête. L'humidité qui s'installe lentement dans un mur n'est pas un événement soudain.

Exemple concret : les conditions générales de l'assurance habitation d'Ethias (version de septembre 2024) excluent de la garantie dégâts des eaux les dommages causés par la condensation, par l'infiltration d'eau par les murs et les sols, et par l'humidité ascensionnelle ou l'infiltration d'eau souterraine. Ce n'est qu'un contrat parmi d'autres, mais ces exclusions sont fréquentes : lisez vos propres conditions générales, à la rubrique dégâts des eaux et exclusions.

Ce qui peut être couvert

• Les dégâts causés par une fuite soudaine de conduite, de chauffage ou de toiture, y compris l'humidité qui en résulte dans un mur.
• Les dégâts d'une inondation ou d'un refoulement d'égout public, couverts à part, au titre des catastrophes naturelles, dans le contrat cité. Attention : dans le contrat Ethias cité, la remontée d'une nappe phréatique n'entre pas dans la définition de l'inondation.
• Selon les contrats, la recherche de la fuite et la remise en état des finitions.

Si une fuite est à l'origine de l'humidité, déclarez-la vite, avec des photos datées, et gardez les pièces abîmées. Une mesure de l'humidité faite tôt aide à distinguer la fuite récente d'une humidité ancienne.

Humidité découverte après un achat : le vice caché

Vous venez d'acheter, vous retirez un lambris ou un meuble, et le bas des murs est trempé et couvert de salpêtre. Le droit belge de la vente prévoit la garantie des vices cachés (articles 1641 à 1649 de l'ancien Code civil, selon les sources juridiques consultées) : le vendeur répond d'un défaut caché, antérieur à la vente et assez grave pour rendre le bien impropre à son usage ou en diminuer fortement la valeur.

Ce que retiennent les cabinets et plateformes juridiques consultés :

• l'acheteur peut demander la résolution de la vente ou une réduction du prix, et des dommages et intérêts si le vendeur connaissait le défaut ;
• il doit agir « dans un bref délai » après la découverte : ne laissez pas traîner ;
• la clause qui exonère le vendeur des vices cachés, fréquente dans les compromis, ne joue pas si le vendeur était de mauvaise foi, ni s'il est un vendeur professionnel.

La difficulté est souvent de prouver que le vendeur savait, ou que le défaut n'était pas visible. Un lambris posé récemment sur un mur qui « faisait des taches », un plafonnage refait juste avant la vente ou un meuble cloué devant une zone humide sont des éléments que les juges examinent. Faites constater rapidement par un expert, prenez des photos, et parlez-en à votre notaire ou à un avocat. Le Livre 7 du nouveau Code civil, qui doit reprendre les contrats spéciaux, peut modifier la numérotation : vérifiez avec lui.

Locataire et propriétaire : qui doit traiter ?

Le bailleur doit fournir un logement en bon état, qui respecte les exigences régionales de salubrité. Une humidité ascensionnelle importante relève de lui : c'est un problème de structure du bâtiment, pas d'entretien. Le locataire, lui, doit aérer, chauffer normalement et signaler rapidement les problèmes.

• En Wallonie, les critères minimaux de salubrité sont fixés par un arrêté du Gouvernement wallon du 30 août 2007, pris en exécution du Code wallon de l'habitation durable ; l'humidité ascensionnelle dans les murs ou les sols fait partie des défauts visés, selon les textes consultés.
• À Bruxelles, le Code bruxellois du Logement impose des exigences élémentaires, dont l'absence d'humidité permanente qui dégrade le logement, notamment par humidité ascensionnelle ou condensation permanente. La Direction de l'Inspection régionale du Logement (DIRL) contrôle ces exigences.

Si la cause est la condensation, la discussion est plus délicate : elle peut venir d'une mauvaise aération autant que d'un logement mal isolé. Des mesures et un avis extérieur aident à trancher. Le guide pour trouver d'où vient l'humidité vous aide à documenter la situation.

Et la garantie de l'entreprise qui a traité ?

Depuis la loi du 31 mai 2017, entrée en vigueur le 1er juillet 2018, entrepreneurs et architectes doivent assurer leur responsabilité décennale pour les travaux sur un logement. Cette assurance vise la stabilité et la solidité du gros œuvre fermé : rien ne garantit qu'elle couvre une injection ou un enduit. Ce qui compte en pratique, c'est la garantie écrite de l'entreprise : sa durée, ce qu'elle couvre et à quelles conditions. Demandez-la avant de signer, comme le rappelle la checklist de la page des prix et devis.

Trois lettres types à copier

À adapter, à envoyer de préférence par recommandé, en gardant une copie et des photos datées.

[Vos nom et prénom]
[Adresse]

[Nom et adresse du vendeur]

[Lieu], le [date]

Objet : vice caché, humidité dans les murs du bien acquis le [date de l'acte]

Madame, Monsieur,

Par acte authentique passé le [date] devant le notaire [nom], j'ai acquis le bien situé [adresse].

Le [date de la découverte], j'ai constaté [décrire : murs humides en bas sur toute la longueur, salpêtre, plafonnage qui se décolle] à [endroit], lors de [travaux, dépose d'un lambris, retrait d'un meuble...]. Ce défaut n'était pas visible lors des visites. [Le cas échéant : un professionnel l'a constaté le [date], rapport en annexe.]

Cette humidité constitue un vice caché qui affecte l'usage du bien. Je vous mets dès lors en demeure de me faire part, dans un délai de quinze jours à dater de la présente, de votre position quant à la prise en charge des frais de diagnostic et de traitement.

À défaut de réponse dans ce délai, je me réserve le droit d'agir en justice, sans autre avis.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.

[Signature]
Annexes : photos du [date], [rapport], [copie de l'acte]

[Vos nom et prénom]
[Adresse du bien assuré]
Contrat n° [numéro de police]

[Nom et adresse de la compagnie ou du courtier]

[Lieu], le [date]

Objet : déclaration de sinistre, contrat habitation n° [numéro]

Madame, Monsieur,

Je vous déclare un sinistre survenu dans le bien assuré situé [adresse].

Le [date], j'ai constaté [décrire les dégâts : mur humide, enduit décollé, parquet abîmé...] à [endroit]. [Le cas échéant : ces dégâts font suite à [une fuite de canalisation / une infiltration par la toiture / un refoulement d'égout] survenu le [date].]

Je vous remercie de me faire savoir si ce dommage est couvert par mon contrat et, le cas échéant, de mandater un expert. Vous trouverez des photos en annexe.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.

[Signature]
Annexes : photos du [date]

[Vos nom et prénom]
[Adresse du logement loué]

[Nom et adresse du propriétaire]

[Lieu], le [date]

Objet : humidité dans les murs du logement loué

Madame, Monsieur,

Je loue le logement situé [adresse] depuis le [date d'entrée], en vertu du bail signé le [date].

Depuis le [date], je constate [décrire : murs humides en bas, salpêtre, peinture qui cloque, moisissures] dans [pièces]. Vous trouverez des photos en annexe. J'aère et je chauffe normalement le logement.

Je vous demande de faire examiner la situation par un professionnel et de réaliser les travaux nécessaires, qui relèvent des obligations du bailleur, dans les meilleurs délais.

Je reste disponible pour donner accès au logement. Merci de me confirmer par écrit la suite que vous comptez donner à ce courrier.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.

[Signature]
Annexes : photos du [date]

Les bons réflexes, dans l'ordre

1. Photographiez tout, avec la date, avant de toucher à quoi que ce soit.
2. Cherchez la cause, ou faites-la établir par un professionnel ou un expert.
3. Prévenez par écrit : l'assureur si c'est soudain, le vendeur si vous venez d'acheter, le propriétaire si vous louez.
4. Gardez les devis, les factures et les échanges.
5. Pour un litige, voyez un avocat ou votre notaire avant d'engager des travaux qui feraient disparaître les preuves.

Pour savoir ce que coûte un traitement et ce qui existe comme aide, voyez aussi les primes et prêts.

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Questions fréquentes